12月11日,中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布2016年11月全國(guó)百城住宅價(jià)格指數(shù)。據(jù)統(tǒng)計(jì),濟(jì)南10月新建住房房?jī)r(jià)漲幅為2.89%,而濟(jì)南9月份房?jī)r(jià)漲幅4.18%,10月份漲幅下跌1.29%,而11月,濟(jì)南房?jī)r(jià)均價(jià)10394元/㎡,新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.87%,漲幅再降1.02%,連續(xù)兩月連降。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局13日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,繼10月份之后,11月份全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額增速再度雙雙回落。重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交呈集體降溫之勢(shì)。 　　

　　2016年,在多地房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性上漲之際,熱點(diǎn)城市開(kāi)啟調(diào)控,9個(gè)月內(nèi)三調(diào)樓市:3月開(kāi)始陸續(xù)在一二線(xiàn)城市提高二套房首付比例,升級(jí)“限外令”“限價(jià)令”等；國(guó)慶前后,全國(guó)20多個(gè)城市集中重啟限購(gòu)、限價(jià)、限貸,整頓規(guī)范樓市秩序；11月以來(lái),超過(guò)10個(gè)城市繼續(xù)收緊調(diào)控,提高購(gòu)房資格或貸款門(mén)檻等。

　　嚴(yán)控之下樓市透出哪些新走勢(shì)? 　　

　　走勢(shì)

　　重點(diǎn)城市成交環(huán)比跌2成　

　　2016年,“恐慌式搶房”在多個(gè)城市蔓延,全國(guó)樓市成交量?jī)r(jià)齊升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-11月份,全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積同比增幅近25%,銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)接近40%。 　　

　　10月份70個(gè)大中城市中,新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有65個(gè),占比超過(guò)九成；而在去年年底,這一比例僅為三成。 　　

　　伴隨著樓市虛火上升,調(diào)控也逐漸加碼。從3月份開(kāi)始到11月底,樓市調(diào)控歷經(jīng)三輪調(diào)控。首先,上海和深圳等一線(xiàn)城市,以及南京、蘇州、廈門(mén)等城市提高購(gòu)房門(mén)檻和貸款門(mén)檻。國(guó)慶前后,全國(guó)20多個(gè)城市密集出臺(tái)調(diào)控措施,通過(guò)限購(gòu)、限價(jià)、限貸、整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等進(jìn)行調(diào)控；11月以來(lái),杭州、武漢和深圳等10多個(gè)城市在此前基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊了樓市政策,進(jìn)一步提高購(gòu)房資格或貸款門(mén)檻。

　　密集的調(diào)控政策逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。易居研究院數(shù)據(jù)顯示,11月全國(guó)重點(diǎn)城市樓市成交環(huán)比下跌超過(guò)20%。一線(xiàn)城市成交全面下滑,15個(gè)二線(xiàn)城市中有10個(gè)下跌,其中杭州、蘇州和南京的跌幅均超過(guò)50%。 　　

　　房?jī)r(jià)漲幅也持續(xù)收窄。中原地產(chǎn)研究發(fā)現(xiàn),從市場(chǎng)價(jià)格看,多地都明顯出現(xiàn)了前期虛高價(jià)格的二手房房源大幅降價(jià)的現(xiàn)象。其中,深圳二手房?jī)r(jià)連續(xù)2個(gè)月下調(diào),南京二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)19個(gè)月以來(lái)首次下調(diào)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,在因城施策的政策框架下,大中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)明顯分化。穆迪副總裁曾啟賢預(yù)計(jì),2017年熱點(diǎn)城市雖然需求暫時(shí)受抑,但住房供應(yīng)短缺的局面難以在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn),因此房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力仍然存在。但隨著成交回落,未來(lái)整體房?jī)r(jià)漲幅將逐步收窄。

　　去庫(kù)存

　　效果顯著分化加劇　　

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,11月末,商品住宅待售面積40457萬(wàn)平方米,比10月末減少582萬(wàn)平方米,同比下降8.2%。 　　

　　瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為,2016年去庫(kù)存效果顯著,但市場(chǎng)分化明顯�！爱�(dāng)前三四線(xiàn)城市的存量情況分化明顯,有相關(guān)產(chǎn)業(yè)依托和靠近一線(xiàn)城市的多數(shù)城市對(duì)人口有一定的吸引力,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛。如東莞、惠州、昆山和廊坊等三四線(xiàn)城市的庫(kù)存去化周期已在15個(gè)月以?xún)?nèi)。而多數(shù)東北、中西部三四線(xiàn)城市則由于過(guò)去幾年盲目供地開(kāi)發(fā),一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問(wèn)題,銷(xiāo)售速度跟不上庫(kù)存增加速度,庫(kù)存消化周期在22個(gè)月以上,壓力依然不小�！� 　　

　　新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示,“在分化加劇中去庫(kù)存”依然是2017年樓市“主旋律”。2017年樓市調(diào)控的首要任務(wù)仍是去庫(kù)存,三四線(xiàn)城市由于庫(kù)存壓力高企,市場(chǎng)表現(xiàn)依然疲軟,預(yù)期未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)政府都將維持寬松政策。目前庫(kù)存壓力較大、房?jī)r(jià)仍下跌的城市,在去庫(kù)存政策刺激下成交量或有望提升。 　　

　　去杠桿

　　銀行普遍收緊房貸

　　與往年樓市反彈有所不同的是,今年部分城市房?jī)r(jià)暴漲、地王頻出,與金融杠桿的撬動(dòng)關(guān)聯(lián)密切。 　　

　　2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端加杠桿現(xiàn)象顯著。央行最新數(shù)據(jù)顯示,2016年前三季度人民幣新增貸款增加10.16萬(wàn)億元,同比多增2558億元。其中個(gè)人住房貸款累計(jì)新增3.63萬(wàn)億元,同比多增1.8萬(wàn)億元,增幅接近50%。部分購(gòu)房者不僅將信貸杠桿用到極致,還利用首付貸等違規(guī)金融手段購(gòu)房,進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。 　　

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),今年房?jī)r(jià)上漲較快的城市,包括其周邊輻射區(qū)域均出現(xiàn)貸款約束性政策。如20余城出臺(tái)的調(diào)控政策中,多數(shù)降低了最高貸款成數(shù)及額度,并重啟限貸政策。上海等熱點(diǎn)城市擴(kuò)大了二套房的認(rèn)定范圍,只要曾有貸款記錄就認(rèn)定為二套房,同時(shí)還提高了二套房的公積金貸款利率。 　　

　　此外,從銀監(jiān)會(huì)到地方商業(yè)銀行,目前已普遍開(kāi)始收緊房貸額度。如上海要求銀行審慎評(píng)估借款人家庭償債能力,防止信貸等各類(lèi)資金,尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場(chǎng)等。 　　

　　中信證券預(yù)測(cè),2017年國(guó)內(nèi)銀行可能將控制房貸增速,有選擇性地放貸。中原地產(chǎn)分析認(rèn)為,本輪限貸政策將快速抑制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì),一旦房貸額度收緊,部分房企將以?xún)r(jià)換量,很多城市將可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)下調(diào)。 　　

　　土地市場(chǎng)

　　地王頻率明顯衰減

　　今年以來(lái),高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率的“三高”地塊頻現(xiàn),地價(jià)高于周邊房?jī)r(jià)現(xiàn)象普遍。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至11月底,今年全國(guó)土地溢價(jià)率超過(guò)100%的高價(jià)地超過(guò)240宗,為上一個(gè)“地王高峰”2013年的3倍之多。 　　

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1－11月,全國(guó)土地成交價(jià)款7777億元,同比增長(zhǎng)21.4%。前50大城市中有10個(gè)城市賣(mài)地金額同比翻倍,50大城市樓板價(jià)均價(jià)漲幅高達(dá)43%。 　　

　　綠地集團(tuán)一位高管表示:“往年開(kāi)發(fā)商拿地基本都是靠自有資金和開(kāi)發(fā)貸款,今年首次出現(xiàn)拿地‘配資’現(xiàn)象。寬松的貨幣環(huán)境導(dǎo)致土地市場(chǎng)資金過(guò)剩,不少城市地價(jià)泡沫明顯。” 　　

　　一位開(kāi)發(fā)商坦承,“2017年樓市銷(xiāo)售不會(huì)像今年一樣火爆是大概率事件,拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題。對(duì)于溢價(jià)率超過(guò)100%的項(xiàng)目來(lái)說(shuō),如果房?jī)r(jià)在未來(lái)1－2年內(nèi)漲幅上不去,其資金鏈風(fēng)險(xiǎn)就很大。”

　　目前,調(diào)控政策在土地市場(chǎng)也初步見(jiàn)效。由于政府供地條件愈加嚴(yán)苛,房企競(jìng)地也趨于謹(jǐn)慎,高價(jià)地出現(xiàn)的頻率近期明顯衰減。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,9月底以來(lái),全國(guó)地王數(shù)量明顯減少。總價(jià)在10億元以上、溢價(jià)率超過(guò)100%地塊,在10月僅出現(xiàn)17宗,11月只有15宗,為8－9月的三分之一。受訪(fǎng)的開(kāi)發(fā)商均表示,受到整體政策環(huán)境的影響,未來(lái)拿地將更加理性。