房屋租賃期間，出租人告知承租人，房屋已經(jīng)出售并辦理完過戶，讓其自行與新房東聯(lián)系續(xù)租事宜，承租人搬離房屋后能否要求出租人支付違約金及其他經(jīng)濟損失？本期以案說“典”，通過槐蔭法院李巧英法官審理的一起房屋租賃合同糾紛案件，共同了解相關(guān)法律問題。

　　案情回顧

　　2023年3月1日,葛某將某房屋出租給孫某，雙方簽訂《房屋租賃合同》，約定：租賃期一年，月租金2000元，每半年一付；終止合同須提前三個月通知對方，并償付對方總租金10%的違約金，合同下方手寫：“乙方在租賃期間，甲方不得出售”字樣。合同簽訂后，孫某支付半年租金1.2萬元。2023年8月1日，孫某聯(lián)系葛某交納下半年租金，葛某稱自己已經(jīng)離婚，有事聯(lián)系自己前妻王某，孫某聯(lián)系王某時，王某稱房子已經(jīng)賣完了，要求其與新房東聯(lián)系續(xù)租事宜。后孫某于2023年9月17日搬離案涉房屋，此后新房主更換門鎖?，F(xiàn)孫某訴至法院，要求法院解除雙方《房屋租賃合同》，葛某賠償給孫某造成的經(jīng)濟損失費用2萬元（承租房屋用于經(jīng)營小飯桌的裝修費和設(shè)施費）、違約金2400元、返還押金2000元。

　　葛某辯稱，原告將房屋進行裝修未經(jīng)過被告同意，因此原告要求的經(jīng)濟損失費用應(yīng)由自己承擔(dān)，鑒于原告違反合同約定改變房屋使用用途，被告有權(quán)扣留原告全部的押金。

　　爭議焦點

　　本案的爭議焦點是：雙方的《房屋租賃合同》何時解除？被告葛某是否應(yīng)向?qū)O某賠償違約金和經(jīng)濟損失？

　　法院審理

　　槐蔭法院經(jīng)審理認為，孫某與葛某于2023年3月1日簽訂的《房屋租賃合同》，系當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，各方均應(yīng)按照合同行使權(quán)利、履行義務(wù)。鑒于葛某認可孫某已于2023年9月17日實際搬離了案涉房屋，故本院認定雙方簽訂的《房屋租賃合同》于該日解除。

　　《中華人民共和國民法典》第七百二十五條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！北景钢?，在合同履行期間葛某將案涉房屋出售，所有權(quán)發(fā)生變動，并不影響租賃合同的效力，案涉房屋仍應(yīng)由孫某占有使用，其可交納房租繼續(xù)履行原租賃合同。現(xiàn)孫某無證據(jù)證明葛某在賣房前后要求其搬離案涉房屋，也無證據(jù)證明其向新房主交納下半年房租，新房主拒收且不允許孫某繼續(xù)租賃使用。從孫某庭審陳述情況來看，其搬離案涉房屋后，新房主才將房屋更換門鎖。綜上，葛某將案涉房屋出售，不影響孫某的承租權(quán)利，葛某不構(gòu)成違約并由此承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；另外，《房屋租賃合同》中雖手寫添加“乙方在租賃期間，甲方不得出售”條款，卻未約定房屋出售的違約責(zé)任。故孫某要求葛某支付設(shè)施費、裝修費訴訟請求，依據(jù)不足，本院不予支持。

　　關(guān)于孫某要求葛某返還押金2000元的訴訟請求。葛某辯稱孫某違反合同約定將房屋用于小飯桌，屬于違約，因此押金應(yīng)全部扣除。本院認為，案涉合同并未對房屋用途作出明確清晰的約定，孫某用于小飯桌并不明顯違反合同約定。故葛某應(yīng)向?qū)O某返還押金。

　　關(guān)于孫某主張違約金2400元的訴訟請求。案涉合同約定：在租賃期間，任何一方要求終止合同，須提前三個月通知對方，并償付對方總租金10%的違約金?，F(xiàn)孫某無證據(jù)證明葛某要求其搬離案涉房屋、終止合同，故孫某的該項訴訟請求，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。

　　最終，槐蔭法院依法判決葛某與孫某簽訂的《房屋租賃合同》于2023年9月17日解除，葛某向?qū)O某返還押金2000元，駁回孫某其他訴訟請求，判決作出后，原被告雙方均未提起上訴，該判決現(xiàn)已生效。

　　法官說法

　　《中華人民共和國民法典》第七百二十五條是關(guān)于租賃物所有權(quán)發(fā)生變動后租賃合同效力的規(guī)定，通常也被理解為“買賣不破租賃”規(guī)則的體現(xiàn)，該規(guī)則的設(shè)立初衷是為了保護承租人利益及居住安寧，即出租人在租賃期間將租賃物出賣，導(dǎo)致租賃物的所有權(quán)發(fā)生變化，出租人與承租人之間的租賃合同也仍然有效，承租人可以繼續(xù)按照原租賃合同租用房屋，房屋買受人需承接原租賃合同。本案中，雙方當(dāng)事人在合同中約定了提前終止合同需償付總租金10%的違約金，但并未約定出售房屋的違約金，也未要求承租人搬離房屋，故承租人要求出租人支付違約金的請求未得到支持。

　　但是，《民法典》第七百二十六條同樣規(guī)定了“承租人優(yōu)先購買權(quán)”。房東出售租賃房屋時，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下可以主張優(yōu)先購買權(quán)。但如果房東沒有提前通知，就直接出售房屋，承租人該如何應(yīng)對？承租人不能主張房東與買方之間的房屋買賣合同無效，但可以請求房東承擔(dān)其優(yōu)先購買權(quán)被侵犯的損害賠償責(zé)任。

　　法官提醒：租賃的房屋被出售后，先別急著搬走，承租人可以基于在先的有效租賃合同主張有權(quán)占有，適用買賣不破租賃規(guī)則繼續(xù)居住，直至租賃合同期限屆滿。

　　法條鏈接

　　《中華人民共和國民法典》

　　第七百二十五條

　　租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

　　第七百二十六條

　　出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

　　出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。（通訊員李晨爍 ）