泉城路新郎希努爾大廈的立體車庫預(yù)計(jì)元旦后投用 記者王鋒 攝

　　濟(jì)南城區(qū)土地資源有限，汽車保有量卻與日俱增，停車位缺口超過90萬，停車占用路邊資源，一定程度上加劇了擁堵。4年前，濟(jì)南鼓勵(lì)社會(huì)資本投建公共停車樓，一度引發(fā)建設(shè)熱情，如今日漸消沉，背后原因在哪里?一度因使用不便、機(jī)械故障而廣受詬病的立體停車庫，目前又大量涌現(xiàn)，背后的邏輯是什么?

　　近日，記者調(diào)查濟(jì)南具有代表性的多家立體停車場(chǎng)，試圖從不同側(cè)面探尋這個(gè)反差背后，企業(yè)投建停車場(chǎng)的無奈、妥協(xié)、興奮與重生。

　　尷尬的停車樓

　　新世界商城 被要求補(bǔ)交三四千萬土地出讓金

　　18日一早，老王來到英雄山一帶鍛煉身體，看到馬鞍山路恢復(fù)自西向東單向通行，路兩邊臨時(shí)泊車位取消，他頓時(shí)感覺清爽不少：“過去這邊，路上是擁堵的車，兩邊停滿車輛，發(fā)動(dòng)機(jī)聲混雜著喇叭聲，吵得人難受�！蹦壳肮�開說法是，附近新世界商城停車樓部分啟用，路邊臨時(shí)車位取消。

　　車輛進(jìn)停車樓，騰出的地兒“還路于民”，路面清凈了。然而新世界商城總經(jīng)理吳英軍卻有苦難言，近4年多來建停車樓的坎坷經(jīng)歷，若非親身經(jīng)歷，很難體會(huì)。

　　2012年2月，濟(jì)南出臺(tái)《鼓勵(lì)公共停車場(chǎng)建設(shè)暫行規(guī)定》(以下簡稱暫行規(guī)定)，鼓勵(lì)社會(huì)資本投資建設(shè)公共停車場(chǎng)，吳英軍就提交了申請(qǐng)�！榜R鞍山路附近，6大商場(chǎng)聚集，保守估計(jì)需要1500個(gè)停車位，但附近加上馬路停車場(chǎng)，只有三四百個(gè)�！眳怯④娬f，如果他在商城樓上加建兩層做停車場(chǎng)，能增加600個(gè)停車位，不僅能緩解附近停車難問題，還可以根據(jù)政府鼓勵(lì)政策，獲得30%的商業(yè)配套，擴(kuò)大商場(chǎng)經(jīng)營面積。

　　2014年，樓頂加建計(jì)劃實(shí)施，一系列問題接踵而來：首先，建設(shè)需要改規(guī)劃;其次，加建勢(shì)必帶來整棟建筑容積率提高，按照現(xiàn)行規(guī)定，需補(bǔ)交土地出讓金，第一次按商業(yè)用地評(píng)估，需補(bǔ)交1億元�！瓣P(guān)鍵我們不是商業(yè)用途，而是作為停車場(chǎng)，帶有公益性。”吳英軍說，后經(jīng)重新評(píng)估，需補(bǔ)交6000萬元，還是交不起。

　　“后來，市政府召開專題會(huì)議研究，形成了會(huì)議紀(jì)要�！笔袊�土部門相關(guān)人士說，針對(duì)加建停車樓的土地出讓金問題，其中提到，原為出讓土地的暫不調(diào)整土地出讓金，同時(shí)研究制定公共停車場(chǎng)不計(jì)入容積率的具體措施。具體到新世界商城，停車場(chǎng)部分可以不交出讓金，但30%的商業(yè)部分需要補(bǔ)交。

　　“我算了下，需補(bǔ)交三四千萬元，還是交不起�！眳怯④娬f，當(dāng)時(shí)加建停車樓，沒有規(guī)劃許可證不能從銀行貸款，全部8000萬元建設(shè)資金都是自籌，如今已無多少籌集能力;“再一個(gè)，當(dāng)時(shí)暫行規(guī)定說，鼓勵(lì)建停車樓，我們認(rèn)為30%的商業(yè)面積是獎(jiǎng)勵(lì)的，如今要求再繳納土地出讓金，不就相當(dāng)于沒獎(jiǎng)勵(lì)嗎?”

　　如今，新世界商城六樓、七樓停車場(chǎng)，已啟用200余個(gè)，全部免費(fèi)對(duì)外開放�！邦A(yù)計(jì)春節(jié)前，剩余400個(gè)能全部開放，屆時(shí)將有效緩解附近停車難問題。至于價(jià)格，因是社會(huì)資本投資，按照物價(jià)局規(guī)定，可以執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。”吳英軍說，目前馬鞍山地下人防商城停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為4元/小時(shí)，他們可能會(huì)參照。

　　“即使價(jià)格貴，也只能勉強(qiáng)保本經(jīng)營。”吳英軍粗略計(jì)算，一個(gè)停車位一天收20元，一年7000多元，600個(gè)車位是400多萬元，而建停車場(chǎng)總投資8000萬元，僅利息成本就六七百萬元，這還不包括管理人員工資、設(shè)備折舊損耗等成本。

　　東圖大廈、金龍大廈 建樓成本高又麻煩，準(zhǔn)備建立體車庫

　　與新世界商城同步提出申請(qǐng)建停車樓的，還有大觀園附近的山東省東方圖書公司，也就是東圖大廈。今年7月，濟(jì)南市公共資源交易網(wǎng)上曾掛出工程招標(biāo)信息，當(dāng)時(shí)，大廈相關(guān)負(fù)責(zé)人宋先生稱，停車樓預(yù)計(jì)年內(nèi)能開工，就在大廈后院建。然而臨近年底，記者實(shí)地查看，并沒有動(dòng)工跡象。

　　“中間耽誤時(shí)間太多�！彼蜗壬�說，暫行規(guī)定提出，“企業(yè)可以利用自有用地改建、樓頂加建等方法，將已建建筑改建、擴(kuò)建成公共停車場(chǎng)”，他們想當(dāng)然認(rèn)為，建停車場(chǎng)就得蓋樓，然而蓋樓手續(xù)太繁瑣，與新世界商城一樣，比照建筑項(xiàng)目手續(xù)報(bào)批，涉及發(fā)改委立項(xiàng)、規(guī)劃局調(diào)規(guī)劃，以及國土部門交土地出讓金等。與新世界商城不同的是，作為國企的東圖大廈并沒有在土地出讓金上做太多糾纏，在他們看來，蓋樓就得交，于是交了五六百萬元，但即便如此，到現(xiàn)在依然拖了4年多沒建。

　　按照當(dāng)時(shí)的招標(biāo)信息，該項(xiàng)目總投資1500萬元，全部自籌資金，能停121輛車，地上4層，地下2層，高13米，相當(dāng)于1個(gè)停車位12萬元。“建設(shè)成本的確很高，僅土地出讓金就占很大一塊，我們思考，是不是一定要建樓，可不可以建機(jī)械式的立體車庫。”宋先生說，現(xiàn)在經(jīng)過論證，傾向于后者，一是節(jié)省成本，至少不用交土地出讓金;二是手續(xù)比較簡單，由于不是建筑，就不牽扯改規(guī)劃等問題。

　　有這種想法的，還有濼源大街西頭金龍大廈，它也在2012年首批申建停車樓。“規(guī)劃方面，我們相對(duì)簡單，大廈北側(cè)空地，規(guī)劃中就是配套專用停車場(chǎng)。”相關(guān)負(fù)責(zé)人石先生說，但在實(shí)施中出現(xiàn)了紛爭，直至今日不能開工。

　　據(jù)介紹，金龍大廈原物業(yè)公司瞅準(zhǔn)暫行規(guī)定中鼓勵(lì)政策，可以建設(shè)30%商業(yè)面積，就報(bào)了方案，商業(yè)面積2200余平方米，241個(gè)停車位，其中171個(gè)面向社會(huì)開放，70個(gè)留給大廈業(yè)主。結(jié)果該方案引來眾多業(yè)主反對(duì)：這里本就停車難，還建商業(yè)，多此一舉;留給業(yè)主的車位也太少。

　　“靠建停車場(chǎng)收費(fèi)肯定賠錢，所以政策允許建商業(yè)配套，以提高積極性，業(yè)主反對(duì)，就斷了投建方的財(cái)路，誰還會(huì)干?”原物業(yè)公司相關(guān)人士說，最后他們公司撤離，業(yè)主聘請(qǐng)新物業(yè)管理。

　　如今業(yè)主委員會(huì)的計(jì)劃是，既然政府鼓勵(lì)，這里也需要，自然還得建，但按原方案建停車樓投資太大，不如建鋼結(jié)構(gòu)的立體車庫，至于建設(shè)數(shù)量，還得視情況而定，因?yàn)橹苓吺蔷用駱�，得征得他們同意，至少不能影響四鄰采光�?/p>

　　回溫的立體車庫

　　新郎大廈政策有所突破，90天就能建成投用

　　停車更難的泉城路與縣西巷交叉口附近的新郎希努爾大廈，則將建立體車庫的想法付諸實(shí)施。近日，記者看到，其主體框架已完成，正在做外立面裝飾。據(jù)了解，立體車庫的原理類似電梯，將車開到車庫內(nèi)，通過傳送裝置，送到每一層。負(fù)責(zé)人何正華稱，預(yù)計(jì)元旦后能投用，這將是泉城路第一家立體車庫。

　　“建立體車庫，手續(xù)的確簡單些�！痹O(shè)在市建委的公共停車場(chǎng)建設(shè)聯(lián)席會(huì)議相關(guān)人士說，以新郎大廈項(xiàng)目為例，屬于利用單位自有用地建設(shè)機(jī)械式停車庫，按照相關(guān)規(guī)定，定性為構(gòu)筑物工程，其建筑面積不納入容積率計(jì)算范圍，可以免于辦理建設(shè)工程規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)、施工等許可手續(xù)。

　　“我們2014年提申請(qǐng)，今年才開建的，90天就能建成，因?yàn)樗�只是把機(jī)器設(shè)備裝起來，不像建筑需要破土動(dòng)工�！焙握�華說，大廈總面積4萬平方米，車位需求量至少300個(gè)，而后院只能提供80多個(gè)，即使立體車庫60個(gè)車位投用，還缺150多個(gè)，下一步還準(zhǔn)備在后院停車場(chǎng)，用鋼結(jié)構(gòu)加蓋一兩層，建成像中恒商城一樣的停車場(chǎng)，使總車位數(shù)達(dá)到300個(gè)。

　　何正華有此打算，源于最近濟(jì)南鼓勵(lì)建設(shè)立體車庫的政策突破：“以目前我們的停車庫為例，就是利用的樓宇邊角地帶，這在以前不允許，按照原政策，樓宇周邊紅線以內(nèi)數(shù)米不能有任何東西，如今只要不超過用地紅線就可以�！�

　　新郎大廈立體車庫投用后，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)擬為4元/小時(shí)，何正華表示主要是為收支平衡：“畢竟投了300萬元，需要回收成本;另外機(jī)械維護(hù)、保養(yǎng)、管理也需要錢�！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，車庫投用后，將在一定程度上緩解縣西巷、明湖路、泉城路的擁堵。

　　政務(wù)服務(wù)中心明年上半年可投用，本想建25層未被通過

　　提起擁堵，很多人會(huì)想到濟(jì)南市政務(wù)服務(wù)中心，這里地處老市政府、火車站附近，車流量本來就大;服務(wù)中心設(shè)立后，服務(wù)窗口越來越多，尤其遇到招投標(biāo)時(shí)，周邊擁堵嚴(yán)重。

　　在服務(wù)中心南側(cè)，行人能發(fā)現(xiàn)，一棟立體車庫正拔地而起�！肮�18層，144個(gè)停車位，預(yù)計(jì)明年上半年可投用�！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人杜先生說，原打算建25層提供200個(gè)車位，因?yàn)閺耐顿Y回報(bào)率、停車位最多等角度考慮，這個(gè)數(shù)量是最優(yōu)的，但報(bào)到規(guī)劃部門時(shí)，因與周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)等原因未通過。

　　據(jù)介紹，立體車庫投用后，附近面向公眾開放的停車位會(huì)升至330個(gè)(其中已開放的地下停車場(chǎng)186個(gè))，另外老市政府院內(nèi)還有204個(gè)停車位，總計(jì)534個(gè)�！暗�這依舊不能滿足需求。估計(jì)缺口仍會(huì)超過1000個(gè)�！倍畔壬�說。分析人士看來，單純靠服務(wù)中心增加停車位，并不能從根本上緩解停車難問題，因?yàn)檫@里停車位充足了，很多人就會(huì)過來停車，照樣擁堵。

　　杜先生表示，服務(wù)中心立體車庫是政府投資建的，沒有盈利目的，但收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于社會(huì)普遍水平也不適合，具體還得向物價(jià)部門報(bào)批。

　　●冷熱原因

　　需求旺盛、蓋樓遇阻，立體車庫技術(shù)漸成熟

　　盡管受到政策鼓勵(lì)，立體車庫建設(shè)火熱，但也有些隱憂。“立體車庫在濟(jì)南不是新鮮事物。”濟(jì)南天辰立體停車設(shè)備公司相關(guān)負(fù)責(zé)人李先生說，早在2003年，省立醫(yī)院就建了山東第一個(gè)立體車庫，2010年因減速齒輪故障停用，后來拆除了。

　　2008年左右，八一立交橋省華聯(lián)院內(nèi)也曾建過立體車庫，后來故障率高，二三層少有人用，只用一層。2012年左右，很多居民小區(qū)，如發(fā)祥巷、誠基中心等，也建了立體車庫，但人們更愿意停在路邊，因?yàn)檎\基中心曾發(fā)生過立體車庫壓壞汽車等情況。

　　那段時(shí)間，濟(jì)南立體車庫建設(shè)一度陷入低谷，濟(jì)南重工甚至出現(xiàn)6年沒賣出去一個(gè)停車位等現(xiàn)象�！安贿^最近能發(fā)現(xiàn)，相比3年前，濟(jì)南立體車庫的使用率已明顯提高�！崩钕壬�說，以誠基中心為例，維修后，明顯好用了很多;企業(yè)投資熱情也在回溫，不僅因政策鼓勵(lì)，還得益于技術(shù)日漸成熟。

　　據(jù)介紹，過去立體庫多采用載車板交換技術(shù)，只能水平、垂直移動(dòng)，多數(shù)只能建三四層，取車放車麻煩，零部件多易出故障;如今采用梳齒交換技術(shù)，塔庫不僅能建幾十層，零部件還少，運(yùn)轉(zhuǎn)速度也快，過去水平移動(dòng)一分鐘10多米，現(xiàn)在幾十米。

　　負(fù)責(zé)立體車庫最終檢驗(yàn)驗(yàn)收的濟(jì)南市質(zhì)監(jiān)局特種設(shè)備處工作人員稱，近年來，濟(jì)南立體車庫增加很快，目前已有100多處，每年有約20%的增長率，“在蓋停車樓遇阻的情況下，建立體車庫簡單快捷，可以利用有限的土地資源，獲取更多停車位，這是需求倒逼供應(yīng)”。

　　●業(yè)內(nèi)建議

　　停車樓不可取代，能否給予相應(yīng)補(bǔ)貼

　　“除了停車、取車麻煩外，還得等，一旦遇到上班點(diǎn)，就得排隊(duì)。”車主翟先生所在小區(qū)有地下立體車庫，但他并不愿意使用，他擔(dān)憂社會(huì)上建的一些立體車庫，幾十層高，集中下班取車是個(gè)麻煩事兒，一輛車需要2分鐘，30輛車就得1個(gè)小時(shí)。

　　“也是因有類似擔(dān)憂，兩三年前我們準(zhǔn)備投建公共停車場(chǎng)時(shí)，就選擇了停車樓。”濟(jì)南華聯(lián)相關(guān)負(fù)責(zé)人陳先生說，9月建成投用的、有300個(gè)停車位的嘉華停車樓，僅土地出讓金就交了1700余萬元，加上建設(shè)成本總計(jì)1億元，成本很高，建樓手續(xù)也麻煩，但用起來方便，像地面停車場(chǎng)，開上去停下即可，遇到高峰期也不用排隊(duì)�！巴＼嚇堑慕ǔ烧f明，在現(xiàn)有制度下可以實(shí)現(xiàn)，但需要不計(jì)成本，不以停車收費(fèi)為目的�！标愊壬�說，如果華聯(lián)想通過停車位回收1億元的成本，幾乎不可能，他們希望改善周邊停車環(huán)境，提高商場(chǎng)人氣。

　　針對(duì)目前社會(huì)資本投建停車樓遇冷，陳先生表示，停車樓不可取代，政府需要拿出資金來鼓勵(lì)，比如針對(duì)200個(gè)車位以上的公共停車場(chǎng)，若執(zhí)行政府定價(jià)政策2元/小時(shí)，可否像補(bǔ)貼福利院、老年公寓床位一樣，每個(gè)車位每年給予一定程度補(bǔ)貼，以激發(fā)投建積極性。新世界商城的吳英軍則認(rèn)為，類似事項(xiàng)的審批權(quán)能否下放到區(qū)里，區(qū)一級(jí)政府更了解具體情況，一些鼓勵(lì)政策才能靈活。